資産管理会社の活用


Asset management
資産管理会社の必要性と活用方法

個人で収益不動産を多く保有すると、所得が増え、高い税率の所得税が課されることになります。
また、個人に多くの財産が集中すると将来の相続の際には、相続税がかかります。
資産管理会社を設立し、有効活用することにより、節税をすることができます。
資産管理会社を設立し活用する方法としては、

・資産管理会社へ不動産の所有権を移す自社保有方式
・不動産は個人が所有したまま資産管理会社へ管理を委託し管理料を支払う管理委託方式
・不動産は個人が所有したまま資産管理会社が一括借り上げし、入居者へ貸し出すサブリース方式
・自宅の所有権を資産管理会社へ移し、賃料を支払うリースバック方式
等があげられます。

自社保有方式のメリット・デメリット

ここでは、一般的に最も大きな効果が期待できる資産管理会社へ不動産の所有権を移す自社保有方式についてのメリットとデメリットを挙げます。
メリット

・個人の財産が不動産ではなく、会社持分(株式)になるため、将来の相続の時、遺産分割が容易になり、不動産の相続登記も不要になります。
・資産管理会社の役員にご家族を入れる等の方法により、課税所得を分散し、所得税住民税を軽減することができます。
・個人の財産を分散させることで、後々の相続税の節税に繋がります。
・法人税の様々なメリットを受けられます。

デメリット

・導入コストがかかります。
資産管理会社を設立し、そこへ不動産の所有権を移すには、法人設立費用、所有権移転登記の登録免許税と司法書士報酬、不動産取得税、譲渡所得税、税理士費用、金融機関手数料(融資を受ける場合)等が必要になります。

・法人住民税均等割が発生し、会計事務管理を税理士に委託する場合はその報酬が必要になります。

一般的には年間1000万円前後の収入がある場合に効果が期待できると言われますが、様々なケースが考えられます。当所からも税理士にシュミレーションの見積をいただくこともできますので、ご相談下さい。当所の登記費用の見積は無料で行います。
また、将来的に不動産を増やしていきたいとお考えのお客様は、早めに資産管理会社を設立するとメリットが増えます。実績を積み、金融機関から事業性融資を引くことを目指すことができますし、個人名義の不動産を資産管理会社へ所有権移転する際にかかる費用が大きいので、不動産を購入する際に、売主から直接資産管理会社へ所有権を移した方が良いからです。

資産管理会社としての合同会社

2016年の国内における会社設立の割合は、株式会社79.2%、合同会社20.8%であり、2008年の株式会社94.1%、合同会社5.9%と比べ、大きく合同会社の割合が増加しています。 合同会社を設立するメリットは、株式会社と比較して、以下の点が挙げられます。
・設立費用が安い(株式会社:26万円前後、合同会社:後記記載)
・社員に任期が無く、定期的にかかる役員変更登記が不要
・決算公告の義務が無いため、決算時の公告費用が不要
・経営の意思決定、利益配分の自由度が高い
株主総会の開催を要さず、経営方針を迅速に決めることができます。定款に規定することで出資比率に関わらず、利益配分を決定することができます。
・株式会社と同じく、合同会社の社員は出資の範囲内で有限責任に留まります。
一方、個人事業主や合名会社、合資会社の無限責任社員は倒産等に陥った場合に無限責任を負います。

合同会社設立の流れ

合同会社設立の申込から登記申請まで、最短で3営業日程かかります。登記申請後、法務局の手続に2週間前後要します。
① 会社の基本事項を決定します
商号、目的、本店所在場所、社員(業務執行社員、代表社員)、社員の出資額、資本金、公告方法、事業年度などを決定していただきますので、ご相談下さい。 また、任意ですが、社員の相続時持分を承継する旨の定め、利益相反取引の承認を不要とする定め等付加することも可能です。ご提案させていただきます。
② 会社実印をご準備ください
1cmの正方形に収まるもの、3cmの正方形に収まらないものは、印鑑登録ができない場合があります。新たに作成される場合は、まず、商号の確認を当所で行います。
③ 定款を作成いたします
当所にて定款を作成し、ご確認いただきます。電子定款を作成いたしますので、書面定款と違い、収入印紙(4万円)の貼付は不要です。
④ 印鑑証明書をご準備ください
社員となる方の印鑑証明書をご準備ください
⑤ 出資金の払込をしていただきます
定款の作成が完了しましたら、社員となる方に出資金の払い込みを行っていただきます。代表者名義の口座に社員となる方全員が振り込み、代表者自身は出資金を預け入れます。
⑥ ご署名ご捺印
必要書類をお預かりし、ご署名ご捺印をいただきます
⑦ お支払いいただきます
登記費用をお支払いいただきます
⑧ 登記申請いたします
会社設立予定日に登記申請いたします
⑨ 登記手続完了
法務局の手続が2週間前後かかります。登記手続が完了しましたら、登記事項証明書、印鑑カード、お預かりした書類を一式、お届けいたします。

合同会社設立の登記費用

登録免許税として、資本金の額の0.7%(6万円未満の場合は、一律6万円)がかかります。資本金約857万円までは、6万円となることになります。 司法書士報酬としては、合同会社の設立のみであれば、6万円(税別)となります。不動産所有権移転の登記を合わせてご依頼いただいた場合、資本金857万円までの合同会社設立であれば、登録免許税と司法書士報酬合わせて11万円(消費税別)でやらせていただきます。もちろん、設立後の税務顧問をセットで、というものはありません。

個人から資産管理会社への不動産所有権の移転

資産管理会社の設立が完了したら、いよいよ、不動産の所有権を個人名義から資産管理会社へ移転させます。所有権移転の原因となる契約は、売買による場合が多いのですが、現物出資という方法を採ることも可能です。不動産の価格については、税理士を交えて検討する必要があります。なお、登記費用の見積を行うには、ご所有の不動産の登記情報と本年度の評価証明書が必要になります。評価証明書は当所でも代理で取得できますので、ご相談下さい。登記上必要となる登録免許税の額は下記のとおりです。
売買
土地
固定資産税課税価格の1.5%
建物
固定資産税課税価格の2.0%
担保権設定登記(借入を起こす場合)
債権額又は極度額の0.4%
担保権抹消登記(借入を返済する場合)
不動産1個につき1000円
現物出資
土地建物
固定資産税課税価格の2.0%
会社の資本金変更
増加した資本金の0.7%(最低3万円)

資産管理会社設立と所有権移転登記手続については、ぜひ、芝法務までご相談下さい!!